Le démembrement de propriété est un dispositif patrimonial ayant pour but d’avantager la transmission d’un patrimoine. Cette transmission a généralement lieu par le biais de la donation ou lors de la succession. Expliquons tout de suite le principe du démembrement de propriété en 5 points.
1/ La pleine propriété, de coutume détenue par l’individu qui exerce plein droit sur le bien, est fractionnée. Elle est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
2/ L’usufruitier conserve les droits de gérer le bien comme bon lui semble, sans que celui-ci toutefois fasse partie de son patrimoine. L’usufruitier peut l’habiter, le faire louer. C’est également celui-ci qui récolte les loyers émanant de son exploitation.
3/ Le nu-propriétaire ne détient que le droit de décider s’il souhaite conserver le bien ou le revendre. Il ne possède donc que les murs du bien.
4/ La durée du démembrement est décidée à l’avance par le nu-propriétaire et l’usufruitier. Elle est viagère lorsque le montage prend effet pendant toute la vie de l’usufruitier. Elle est temporaire lorsque cette période est à durée déterminée.
5/ Au moment où le démembrement arrive à terme, l’usufruit disparaît. Le nu-propriétaire acquiert alors les droits absolus de la pleine propriété.
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Quel intérêt de mettre en place le démembrement de propriété ?
C’est dans le but d’amoindrir la fiscalité – en particulier du nu-propriétaire – que le démembrement est mis en place. Puisqu’il ne perçoit pas de revenus locatifs d’une part, et d’autre part en considérant que le bien n’est pas encore entré dans son patrimoine, il ne paie ni l’impôt foncier, ni l’impôt sur la fortune immobilière. Dans certains cas, le paiement de l’IFI est toutefois partagé entre les deux parties. De même, il n’y aura pas de frais de succession à décaisser, puisque le bien se s’inscrit ni au patrimoine de l’usufruitier, ni à celui du nu-propriétaire.
